親子間売買と親族間売買の違いとは?

 

 

親子間売買や親族間売買は、文字通り不動産の名義を変更するために、親子や親族の身内によって売買を成立させる方法です。

 

名義を変更するだけならば贈与するという方法もありますが、実際には家庭内において諸事情により売買を成立させる必要がある際に利用されます。

 

逆に身内では売買ができないと勘違いして贈与を選択する人もいますが、正しい条件下であれば取り引きを行うことは可能です。

 

家庭の事情により母名義で住宅ローンを組んだが、支払いは常に自分が行っていた場合や、父名義で住宅ローンも支払いをしていたが、難しくなったためにローンとともに名義も自分に変更したいという場合です。

 

その他には第三者に売却するなら身内に売りたいという場合などに利用します。

 

 

名義を身内の誰か、あるいは自分に変更する際に利用するのが一般的なのですが、不動産の贈与を受ける代わりにローンを一手に引き受けるという場合は、負担付贈与を行うこともあります。

 

いずれにしても贈与税の問題があるため、どの方法を選択するかはケースバイケースです。

 

親子・親族間売買においても同様で、売却する代金によっては贈与税がかかることもあります。

 

売却代金は売主が設定できますが、著しく安い値段を設定すると、贈与を脱税する方法となってしまうため、身内での売買では時価と見なされる金額以外では贈与税がかけられます。

 

たとえばマンションを売買する際に3,000万円の評価がついており、身内には100万円で売るとなると、贈与税の控除額である110万円を差し引き、2,790万円に対して贈与税がかけられます。

 

実際には諸経費がかかるので正確な数字ではありませんが、ほとんどは売主に所得が発生した場合に課税されるようになります。

 

妥当な価格で設定して売買を行うことは難しくありませんが、問題は資金調達の面で、親子・親族間売買を行うと住宅ローンの審査は厳しく、断られることも少なくありません。

 

住宅ローンを受けることはできないというわけではありませんが、非常に高いハードルとなっているので覚悟する必要があります。

 

また、住宅ローン控除などの優遇は身内の売買では適応外となっており受けられなくなるので、通常の不動産を購入するよりも経費がかさむのは確かです。

 

不動産の売却代金が時価である必要があること、住宅ローンはまず受けられないことなどを考えると、購入資金はほとんどが手持ちのお金で用意する必要があるので、よほど余裕のある家庭でなければ売買成立は難しいものです。

 

贈与税がかかってもよいというのであれば、安く売却することも可能ですが、どちらにしても状況次第と言えるでしょう。

 

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