相続での不動産売却について

不動産を相続した場合、相続した不動産売却を検討する方も多いと思います。
相続不動産を売却する場合、それによって生じた譲渡益には譲渡所得税や住民税等の課税がかかります。
もし不動産を売却しても譲渡益が生じなければ、こうした税金は課税されません。これらの課税の有無は遺産分割協議の方法や売却不動産の選択において大きな意味を持っていますので、しっかりと正しい知識を見つけて精査していきましょう。

 

譲渡益がかかるからといって、相続した不動産を放置したままにしておくと損することもあります。
とくに、自分たちが居住している不動産の相続でなければ、日ごろの管理は難しくなりコストがかかってきます。放置している間固定資産税を払い続けなければなりませんし、一戸建てであれば傷んでしまいます。マンションであっても価値は下がっていきます。ですから、しっかりとしたノウハウを培ったうえで不動産を売却することは得策といえます。
その際、名義変更の必要や相続人が複数いる場合のトラブルなど、考えられなくもありません。ですから、いざという場合に備えて基礎から知っておく必要があります。
しかし、やはり不動産の売買などは人生のうちに何度も経験することではありませんので、自分のおかれた環境や家族関係などを整理したうえで、専門家に相談することをおススメします。

 

不動産の売却については、遺産分割協議や相続登記など専門的知識を多く必要とします。家族みんなが集まることのできる機会も限られてくることも多いと思いますので、なるべく早いうちに各種手続きをおこうことが必要となります。

 

家族が複数いる場合には集まる機会は何度もありませんので、一度タイミングを逃してしまったら後になってからまた集まることは難しいということも考えられます。相続の問題は実に複雑な問題が絡んできます。大きなトラブルを防ぐためにも、司法書士や弁護士などの法律の専門家に相談することをお勧めいたします。

 

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相続で不動産売却した時の税金はどうなる?

 

相続で不動産売却した場合、税金がかかるのは売却によって利益が出た時です。利益は出ず、逆に損失になったような場合は課税されないで終わります。

 

所得額の計算式としては、譲渡した額からかかった費用分を引きます。さらに、相続による不動産売却の場合はいろいろな控除がありますから、ここからさらに引かれる分があり、その結果が所得額となります。

 

この時点で利益が出ていればそれに税金がかかるということになります。会社員などで源泉徴収されている人は、普段は確定申告をしていないわけですが、年度の中で給与所得以外の所得が合計で20万円を超える場合は確定申告をしなくてはなりません。この場合もそれにあたりますので、注意が必要です。

 

相続で不動産売却した場合の税金を考える際に、重要なのは所有期間が長いか短いかです。それによって税率がまったく違うからです。売却で利益を上げた場合には所得税(譲渡所得税)や住民税がかかりますが、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡取得といい、所得税が15%、住民税が5%です。

 

一方、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡取得といい、所得税が30%、住民税9%です。短期所有の場合になぜ所得税が高くなるかといいますと、税金を安く抑えるため短期のみに所有するのを防ぐためです。

 

なお、現在は復興特別所得税が設けられていますので、実際はその分が付きます。ところで、相続のために不動産を売却するというのは、そもそも最初から営利目的で売買するのとは違いますし、長年所有してきた自宅を売るなどのケースが考えられますから、いろいろな形で控除が設けられています。

 

たとえば代表的なものに3000万円特別控除があります。
これは3000万円までであれば課税をされないというものです。これにはいろいろと条件が付いていまして、まず、自宅として住んでいたマイホームであることです。

 

別荘のように、自分の居住用でないものにはあてはまりません。また、そもそも居住用に使っていたのであれば、10年超所有していたという条件を満たせば、6000万円以下なら所得税10%、住民税4%、6000万円超なら所得税15%、住民税5%と低くできます。

相続で不動産売却したら確定申告は必要?

 

サラリーマンなどの会社勤めをしている場合、確定申告は通常はしなくてよいわけですが、給与所得以外に年間20万円超の収入があった場合は、確定申告をしなくてはなりません。

 

給与所得以外の利益の部分についても所得税や住民税はかかるためです。この場合、よく混同されるのが、そのつど何かの1回ごとの所得が20万円を超えていなければ、結局しなくていいと誤解されることです。

 

しかしそうではなく、その年度の合計が20万円を超えているかどうかですので、その点は注意します。相続で不動産売却をした場合も、これに該当します。

 

もしこの売却益だけで20万円を超えなくとも、今年度中の利益が他の事と合わせて超えていれば、確定申告が必要なケースに該当します。不動産売却で得た利益の場合は、譲渡益と言います。計算としては、譲渡した価格から、いろいろな費用の分を合わせて引きますが、さらに控除分がありますから、その分も引きます(特別控除と言います)。

 

確定申告は年度末で行ないますが、今年は2月16日から3月15日までとなっています。この計算式で計算した結果、譲渡益が出ていれば確定申告をする義務がありますから、申告書を税務署に提出します。現在ではネットですることができるようになりましたので、便利になりました。

 

計算したところ譲渡益が出ていない場合は、この不動産売却については、所得税や住民税などが課税されないということになります。義務として確定申告をしなくてはならないケースには当てはまりません。しかし、課税されないということと、確定申告をしないということは別の話です。

 

もし、計算したところ不動産売却でむしろ損失が出たという場合は、逆に税務上得になることがありえます。
ですから、損益どちらだとしても、確定申告をしておくメリットがあります。なお、会社勤めをしているので、相続によって不動産売却をしたが譲渡益はとくに出なかったので、イコール申告する必要がない、というわけではなく、他の事で利益が年度内20万超であれば必要なわけですから、そこはしっかり区別していくべきです。

 

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相続で不動産売却したら所得税はかかる?

 

相続で親から家や土地の不動産を継承することはよくあります。
その場合には、相続税の支払いはその不動産を金額で評価して納めることになります。

 

税金はお金で納めることが原則ですので、手元に現金があればそれで納めることになりますが不足している場合には、不動産売却してその金額に充てることがあります。

 

ここで意外なことが発生します。それは継承した不動産を売却したときには、その売却価格に応じて所得税がかかることになります。どうして相続税も支払っているのにそんな税金を支払う必要があるのかといいます。
この親の財産は相続という法律事実に基づいて発生して、無償で不動産を取得したものであり、それを売ることは利得行為とみなされて課税対象という構造です。

 

つまり無料でもらったのだから、得をしたのでそれを換金しても得は残っているので課税することになります。相続税はその事由が発生した時のもので今回の不動産売却とは関係ないものですので、原因が違います。憲法の禁止するところの二重の課税にはあたらないことになります。このあたりを知らずに申告しない方も多いのが現状です。

 

こうした場合に備えて別で納税のために資金を調達したほうがいいことがあります。たとえば不動産売却をせず、それを担保に低利でも融資をすることもあります。その融資資金で納税したほうが所得税の課税よりも安くなることもあります。ただし融資ですので返済利息は掛かりますが、コストがよければ融資で資金を繋いだほうがいいです。

 

そして相続した不動産をもっといい時期に売却したほうがよく、融資でうけて支払った利息は不動産を維持するのに必要な経費になり、その転売をする際には売却価格から控除できるので最終的には前記の場合に売るよりもメリットがあると言えます。

 

このように相続財産はうまく活用して売却時期を考えないと税金だけをとれて結果損になることもありますので注意が必要であると思われます。

相続で不動産売却した時の特例

 

親や配偶者などから不動産を相続した場合、管理することが難しい、相続税を支払えないというときには、不動産売却を検討することになります。
相続税においては、このようなケースで不動産売却をした時には、特例が適用されることになっています。

 

どういうことなのかというと、通常であれば、売却をした時にはその取得費用は売却にかかった費用とともに売却代金から差し引かれて課税されます。
取得費用がいくらかわからない、いつから所有していたのかわからないという不動産では、取得費用の計算はしにくいので、売却額の5%として計算されることになります。

 

ところがこの場合には、譲渡した土地等に掛かる相続税評価額を相続税額にかかる課税価格で割り、相続税額で掛ける金額を取得費として加算する事ができる特例を利用できるのです。
取得費が増えるということは、計算上売却益が減るということですから、納めるべき税額が減るということになります。

 

この特例を利用するためには、条件を満たさなければいけません。
その不動産は相続で手に入れることと、物納に使っていないこと、相続税の申告期間の次の日から3年以内であること、という3条件が、その特例を受けるための大前提です。

 

では、この条件では、どのくらいの期間で猶予があるのかというと、まず申告期限は遺産を残した故人が亡くなったということを知った翌日から10ヶ月以内ということになっています。

 

つまり、それに3年を加えておよそ3年10ヶ月の間に、不動産売却をすれば、特例を受けられるということになるのです。
ただし、この特例を使って取得費を増やしたとしても、売却益を超えるような計算にはなりません。

 

特例を受けるためには、確定申告が必要です。
売却益つまり譲渡所得の計算を書いた明細書など必要書類を揃えて申告をすれば、手続きが受理されます。
確定申告に慣れておらず、手続きが難しいというのであれば、税理士や公認会計士に代行してもらうのも一つの手です。

 

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相続で不動産売却する場合の相続登記

相続財産に不動産が含まれていて、その不動産を売却して換価する際には、相続登記が必要となります。売却する場合には、ひとりの相続人が単独で不動産を引き継いでから売却する場合と、不動産を換価して金銭で分割するために数名の相続人が協力して売却する場合があります。

 

 

どちらにしても、名義変更の登記を行わなければ不動産売却は不可能です。単独で行うにしても、複数で行うにしても、まずは相続人のうちの誰かの名義に変更する必要があります。なぜなら、故人から直接名義変更を行うことは不可能だからです。

 

名義変更を行った後に、取得した人と売買契約を結び、その後売買が原因の名義変更を行うことになります。単独で不動産を取得する場合には、その不動産を引き継いだ人の名義に変更してから売却手続きに移行。

 

複数の場合には不動産売却や換価の手続きを行う代表者を決定し、その代表者の名義に一旦変更する必要があります。では、どのように相続登記の手続きを行うのかと言いますと、まず必要な書類を揃えなければなりません。この場合に一番重要となる書類が遺産分割協議書です。

 

相続人が複数いる場合に名義変更を行うためには、相続人全員の承諾が必要となります。その承諾を得るためには話し合い(遺産分割協議)を行う必要があり、遺産分割協議が成立した場合には、その結果を証明する遺産分割協議書を作成しなければなりません。

 

この遺産分割協議書を持って、管轄している法務局に登記申請を行います。申請時にはこの遺産分割協議書以外にも、戸籍謄本(原戸籍、除籍謄本を含む)や一時的に取得する人の住所証明書などが必要となります。

 

登記の申請が行われると、書類等に不備が無ければ数日後に登記が完了します。名義変更登記完了後にいよいよ不動産売却の手続きに移行するのです。不動産を売却しない場合にも、財産取得のためには名義変更の登記が必要となりますが、申請の流れは前述したものと同じになります。

 

 

相続で不動産売却する場合の特別控除

 

相続で不動産売却した場合に、利益が出ると確定申告が必要になり、所得税や住民税が課税されるのですが、しかしそもそもいろいろな特別控除が規定されています。

 

これは、売却する不動産がそれまで住んでいた自宅の敷地などの場合は、営利目的の事業で不動産を売買するわけではないからです。どういう特別控除があるか、自分の場合はどれに該当するかを細かく調べていくといいです。

 

まず一つ目は3000万円特別控除です。自宅などの場合に、売却によってもし譲渡益が出たとしても、3000万円までは課税を行なわない、というものです。

 

これに該当するにはいろいろな条件を満たす必要がありますが、まず自宅として住んできた居住用であることで、逆に言えば別荘などの、居住以外の用途に使っていた不動産は含まれません。

 

また、この控除の趣旨からして、売却相手が親族でないといった条件も付いています。なお、この控除を利用するには、この不動産でこれまでに他の控除を使ったことがないこと、といった点が決められていますが、これは他の場合も共通して決まっています。さらにこの控除の特徴は、所有の長短の制限がないことです。

 

相続で不動産売却をした時の課税は、その不動産の所有が5年超の長期所有なのか、5年以下の短期所有なのかで税率が大きく違うのですが、この3000万円特別控除はそれにあてはまらず、短期に持っていた不動産にも該当します。

 

そして二つ目は、居住用の自宅などであれば6000万円以下なら所得税10%で住民税が4%、6000万円超であれば所得税15%に住民税5%で済むという控除です。

 

こちらにも条件があり、10年超の所有であること、親族等でないこと、過去に控除を利用していないこと、などが決められています。これら以外にも特別控除は複数規定されています。

 

この制度を利用するとかなり得になる場合が多いですから、自分があてはまるものがないか十分に確認することが大切です。なお、条件を満たせば複数の控除を合わせて受けられる可能性もあり、とても効果的です。

 

 

相続で不動産売却益があった場合はどうなる?

 

相続で不動産売却益があった場合は、確定申告をしなくてはなりませんので、会社勤めなどで通常は確定申告をしていない人は注意すべきです。
また、このケースは分離課税のため、事業をしていて毎年確定申告をしている人でも、これは別個に考えることが必要になります。

 

まず、相続での不動産売却で利益が出たかどうかを計算します。譲渡額から、その不動産の取得費や減価償却の分を引いたものが今回の所得となります。

 

不動産の取得時の費用というのは当時の仲介料なども含みますから、その時の書類なども必要です。
また、減価償却については、その不動産をいつ取得したのだろうかといった情報も不可欠ですから、被相続人と知識を共有していなくてはなりません。

 

そうして所得額を計算した結果、売却益が出ていれば確定申告をする必要があります。利益があったのに申告していなかったとしますと、払うべき税を払っていなかったことになり、延滞税などの問題になります。

 

また、計算した結果売却益が出ていない場合は、課税されませんので払うことはなく、この不動産売買に関しては確定申告もしなくていいことになります。但し、この売却に関して特例を受けたいという人は、確定申告をする必要があります。

 

申告した結果その売却益にかかる税金については、その不動産を長期に保有していたかどうかで税額が違ってきます。5年以下の短期譲渡所得であれば所得税30%、住民税9%、5年超の長期譲渡所得は所得税15%、住民税5%です。短期しか所有していなかった場合は税率が高く設定されています。

 

なお、相続での不動産売却についてはいろいろな控除があり、マイホームとして居住していた自宅の場合は、たとえば3000万円までなら課税されない特別控除などがあります。

 

居住用だったもののみに適用されますから、別荘などは含まれません。このような控除の制度は、重複して利用できるものもありますから、自分のケースがどのような条件にあてはまるのかを細かく見ていくのがいいです。

 

 

相続で不動産売却した場合の譲渡所得税は?

 

相続で不動産売却した場合、それで利益が出れば所得税や住民税の税金がかかります。
この場合の所得税のことを譲渡所得税と言います。

 

利益を計算する式としては、売却価格から、いろいろな経費などの費用を引きます。さらに各種の控除が規定されていますからそのつど該当する控除の分を引きます。計算の結果プラスになれば所得税などが課税されます。逆に、マイナスになれば課税されることはありません。

 

譲渡所得税を計算するポイントは、その不動産をどれくらい所有していたかによって大きく違いがあることです。5年を基準に分かれていまして、所有期間が5年超のものを長期譲渡取得といい、その場合は所得税が15%、所有期間5年以下のものは短期譲渡取得で所得税は30%です。

 

このように区別している理由は、はじめから税金の軽減を目的として意図的に短期所有することを防止するためです。(なお現在は復興特別所得税の制度がありますから、実際はその分が加わります。)さらに、相続での不動産売却に関してはいろいろな控除があります。そしてその控除に該当するにはそのつど条件が付きます。

 

自分のケースがどれかにあてはまることができるかは、細かく検討していく必要があります。
まず一つは、3000万円特別控除です。自宅の建物や敷地であった場合、3000万円までは、もし譲渡益が出ていても課税されない、というものです。自宅などの場合は売却といっても営利なものではないですから、こういう制度があるのです。

 

二つ目は10年超所有の、マイホームなど特別居住用の場合の控除です。6000万円以下なら所得税10%、6000万円超なら15%と規定されています。注意すべきなのは、こういう際に言葉の定義が詳しく規定されていることで、たとえば居住期間とは入居日から転居日までを言います。

 

自分の場合がこのケースに該当しそうだ、と思っても実際の適用にはそのつど条件はありますが、しかし相続で不動産売却した場合の譲渡所得税に関しては控除がいろいろありますので、該当するものがないか検討するのはとてもメリットがあります。

相続不動産の名義変更の方法について

 

親からの相続として不動産を取得することがよくあります。
その際には相続を原因として所有権移転の登記をする必要があります。

 

この登記の名義変更をしておかないとあとで他の相続人などが相続不動産を勝手に処分したりすると権利を主張できないことになり、所有権移転登記は自らの権利保全のために早急にしたほうがいいです。

 

ではこの相続不動産の名義変更では、その相続の関係を証明する書類が必要です。その書類は、相続の内容によっては変わってきます。

 

原則には法定相続のままであれば、戸籍謄本に基づいて家系図のような相続関係図を表記して証明するので相続不動産は法定相続に基づいて共有という形で名義変更します。他に相続に関して遺言書があれば、その遺言の内容に従った相続分でへ名義変更をすることになります。

 

この場合は、共有持ち分にした形での弊害つまりは勝手に単独で処分できないということ回避するために単独で不動産を相続したという形が多いです。

 

それ以外では相続人がその相続分の取り分を決める遺産分割協議によるものがあり、その協議書が相続を証明するものになります。この遺産分割協議書は、裁判所が関与して協議して作成したものでない限り、私印書になるので証明のために各相続人の印鑑証明書をつけて各々相続人本人の意思を担保します。

 

以上の書類を添付して相続に関しての名義変更を行います。この際に登記では、一般の所有権と違って登記済証という権利証は必要なく、また相続なので契約行為でないために登記原因となる書面はなく、前記の相続関係証明と名義変更をうけるものが虚無でないことを証明するために住所証明書である住民票が必要なぐらいです。

 

この際相続登記であるので登録免許税として印紙で納めることになり、金額は相続不動産の不動産評価額に1000分の25をかけた金額で、決してその周辺での実勢の不動産取引価格に応じたものではないのでその費用は思ったより低いのが普通です。

 

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相続不動産を短期譲渡するには

相続不動産を譲渡する際に出る利益を譲渡益と言いますが、譲渡益が出た場合はそれに税金がかかります。
所得税や住民税が課税されることになりますので、確定申告をしなくてはいけません。

 

もし利益が出ていたのに確定申告を忘れていた場合は、払うべき税金を延滞していたままということになりますので、延滞税を求められてしまいます。
また、もし利益は出ず損失しか出なかった場合は、税金もかからず、確定申告の必要もありません。

 

税金がかかる場合、その不動産を長期に所有していたか、短期間所有していたのみだったのかによって税率が大きく違います。

 

まず5年超所有していた場合は所得税が15%、住民税が5%、5年以下の短期所有だったものは所得税30%、住民税9%です。(なお現在は、実際は復興特別所得税の分が付きます)この場合誤解されやすいのですが、ポイントは「相続した人の相続後の期間のことではありません」という点です。

 

所有期間というのは被相続人から引き継がれるものですので、この所有期間とは被相続人が元々取得してからの通算です。その不動産を相続した人が、相続から1年後に誰かに譲渡するからといって、だから=短期譲渡というわけではないですから注意が必要です。
但し、控除を受ける際には混同しないように気をつけます。

 

相続した不動産の譲渡に関してはいろいろな控除の制度があり、たとえば3000万円までなら利益があっても税が免除される「3000万円特別控除」というのがあります。

 

これに該当するためには、自分が居住用に使っていることなどが条件になりますが、この場合の居住というのはあくまで相続した本人で、「被相続人は確かに自宅として使っていましたが、今の相続人は使っていません」ということになりますと、条件を満たしていないことになりまして、控除の適用になりません。
今度は前の例と違いますので注意しておかなくてはなりません。

 

相続から短期譲渡であっても、被相続人がもともとその不動産を取得してから長期間経っているのでしたら、長期所有の方の税率で済みますから、取得時期などの書類を揃えてみるのが大切です。

 

相続不動産と時効取得について

親が亡くなってその住んでいた家屋を土地つきで相続不動産として継承することがあります。近くであれば、その家の状態を見ることもありますが、遠方であればたびたび管理をするのに現地を訪れることもない場合が多いです。

 

相続すると普通はその不動産の名義変更のために所有権移転の登記を行います。この登記によってその相続不動産が自分の所有物であることを一般的に表示することになり、所有権の権利が保全されるますがこの登記をしただけで完全に所有権が保全されているかというとそうではないケースがあります。

 

それは土地なのでよくあるもので時効取得という問題です。実際には所有権移転登記を済ませておけば、第三者に対して所有権に主張できますが、この時効取得についてがその第三者にあたらないので主張できないことがあります。

 

具体的な例として先にのべた遠方の相続不動産を挙げますとまず土地の管理をしっかりできないゆえにこの時効取得が発生することがあります。

 

つまり更地にして登記は変えてあるからとそのまま放置していた場合に、その土地に自己の土地の一部と信じて平穏かつ公然と占有しづけるとその占有したものは、占有を開始したときにさかのぼって土地の権利を原始的つまり何も権利を妨げるものがない状態で所有することがあります。

 

この時効取得が成立するといくら相続でこの不動産が自分のものであると主張しても名義を変えなくてはならず、所有権を失うことになります。

 

これが仮に親から相続した不動産の一部であっても他のものが占有して時効になれば成立しますので、時効取得された場合には一部であれ土地の名義変更に応じないとダメになります。

 

このような弊害を防ぐためには、管理できない遠方の不動産はあってその不動産を所有することがせずに売却したほうがいい場合もあります。また占有させないために不動産にはっきりした明示をして所有者が誰であるかを明確にしておく必要で登記を済ませておけば安心できるとはいえない事例でもあります。

 

 

 

 

相続不動産の名義変更必要書類

親が一戸建て住宅やマンション、土地などの不動産を所有していて相続することになった場合は、不動産の名義を変更する手続きを行わなければなりません。親に限らず親族などから不動産を相続するというケースは決して少なくないでしょう。

 

相続不動産の名義を変更する際に必要となる書類について確認しておきましょう。
相続不動産の名義変更では相続登記を行うことになります。

 

名義変更必要書類は数種類あるので、あらかじめ整理しておくと何度も役所に足を運ぶ必要がなくなります。
まずは被相続人に関する必要書類ですが、戸籍謄本をはじめ除籍謄本、改正原戸籍の他に住民票の除票も用意しなければなりません。

 

住民票の除票に関しては登記簿の住所と本籍地があるものになります。
続いて相続を受ける方の相続人が用意する書類ですが、戸籍謄本と住民票が必要です。
戸籍謄本は法定相続人が全員用意するもので、住民票は不動産の新しい名義人が用意します。

 

さらに固定資産評価証明書と相続関係説明図も必要です。ただこれらの必要書類は全て同じではなく、さまざまなケースによって違いが生じます。
事前に確認しておき、名義変更の際に困らないよう必要書類を全て揃えておきましょう。

 

相続不動産の名義変更手続きはほとんどの方が初めて行うことになるため、手続きの仕方や揃える書類が難しくて分かりにくいと感じる方が多いはずです。
そのようなときは司法書士に依頼するというのも一つの方法です。

 

司法書士に依頼する場合は報酬が発生しますが、確実に手続きを行ってくれるので安心して任せることができます。
後々トラブルに発展することを避けるためにもプロに依頼することを選択する方は少なくありません。

 

もちろん自分で相続不動産の名義変更手続きを行うことも可能です。
不動産登記に関する情報を参考にしながら一つずつ丁寧に手続きを進めていけば、お金をかけずに手続きを済ませることができるでしょう。
書類は法務局に提出するので、不明な点があれば法務局に問い合わせてみましょう。

 

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相続で不動産売却するときの流れ

不動産を取得した場合、もちろんそのまま放置することもできますが、そうなると固定資産税がかかり続けたり、不動産価格が落ちてしまうこともあります。
ですので、相続によって不動産を取得した場合には不動産売却を検討し、どういった流れで不動産売却をすべきなのかよく検討するようにしましょう。

 

不動産売却の流れとして、まず相続登記を行うところから始まります。登記を行い、不動産の名義を自らの名義に変更する必要があります。
これらのことは自らでも出来ますが、専門的な知識を伴うため、弁護士や司法書士などに依頼する人が大半です。

 

登記を済ませればあとは通常の不動産売却の流れと同じになります。
不動産を相続し売却するまでにかかる費用ですが、不動産取得でかかるのは相続税と登記費用です。相続税は固定資産台帳や路線価から算出されます。

 

こうした算出は税理士が行うのですが、税理士によってはこうしたことに不慣れである人がおり、必要以上に税金を払いすぎるケースもあります。
そのため、不動産鑑定士に依頼するなどの対策が必要となります。

 

登記費用についてですが、

 

登記事項証明書代
戸籍や住民票の代金
固定資産税の4%に相当する登録免許税、
そして弁護士や司法書士への報酬

 

などがかかります。

 

 

不動産を売却する時に発生する費用としては、
不動産仲介手数料と税金が該当します。

 

不動産売却で利益が発生した場合、不動産譲渡所得税が発生します。そのため、相続によって取得した場合には、相続税の取得費加算の特例を用いることになります。
不動産取得費に相続税の一部を上乗せすることで売却益を抑えることが可能になります。

 

不動産を取得し、登記を行い、それを外部に委ねて、売却までやってもらうのは多少の時間がかかりますが、自らやるのと全てを外部に委ねるのとでは負担が違います。その場合、こうした流れに長けている弁護士や司法書士、そして税理士や不動産会社に委託することをおすすめします。

 

相続不動産での換価分割について

遺産相続においては、現物分割、換価分割、代償分割の3つの方法が用いられていますが、最も一般的な方法としては現物分割があり、ここでは、財産が1つ1つに分かれているなど、その多くは揉めることなく相続が進められることになります。

 

また、代償分割の場合には、たとえば相続不動産しかない場合などに行われうことが多く、この場合には実際に分割を行わない代わりに金銭などで解決を図る方法になっています。

 

もう1つの方法となる換価分割は、相続不動産を全て換金し、相続人に対して金銭で分配をする方法となりますが、この場合には税金に関して注意をする必要があります。

 

まず、内容としては譲渡所得があり、たとえば2人で相続をした場合にどちらか一方が売却をし、その後代金に関して折半をした場合には売却益が発生することになり、この場合には譲渡所得税の課税の問題が生じるために2人それぞれが申告をする必要があります。

 

仮に売値1億円の資産で取得費と譲渡費用の合計が7,000万円であったならば、その差額の1/2ずつの譲渡益を手にしたことになり、ここではそれぞれ1,500万円に対しての所得税の申告をする必要が生じることになります。

 

ただし、譲渡所得に関しては、場合によっては税金が発生しない場合があり、内容としては、対象物が居住用財産であれば3,000万円の特別控除枠を活用することができるようになっています。

 

換価分割では、贈与税に関しても注意をする必要があります。売却を行う場合に、たとえば1人の名義で相続登記を行い、その後売却をすることで代金を折半する場合には名義のないもうひとりに贈与をしたことになり、贈与税が発生することになります。

 

ただし、1名による相続登記が換価のためのものであり、売却後に実際に分配が行われる場合には税の対象とはならず、この場合には、必ず遺産分割協議書に換価分割であることや売却代金の分配割合を明記しておく必要があります。
もし、遺産分割協議書に記載がない場合には、贈与税が発生してしまうために注意が必要となります。

 

 

相続不動産の売却と節税について

相続税法が改正されて、たくさんの人に影響を与えるということで話題になっています。相続とは、人が死亡した際に亡くなった人を被相続人と呼び、被相続人の財産を被相続人の子供や配偶者など関係がある人を相続人と呼び相続人が受け継ぐことをいいます。

 

亡くなった被相続人から相続する財産を、相続財産と呼んだり遺産と呼んだりします。被相続人が死亡したときから相続が始まり、全部の相続財産が自動的に相続人に相続されます。
相続は、手続きをしたり届け出たりする必要はなく、もしも相続人が被相続人が死亡したことを知らなかったとしても相続は始まります。

 

相続が始まったときに相続人が何人かいるときは、全ての相続人で全部の相続財産を共有し、相続財産を分割する方法が決定するまでは相続人のひとりが相続財産を勝手に手をつけることはできなくなります。

 

相続不動産を受け取るときには、不動産を維持するか、それとも売却するかを選ぶ必要があります。相続不動産を放っておくと、固定資産税の節税ができないだけでなく、不動産としての価値も下がってしまいます。売却してしまうときには、相続登記という手続きを行う必要があります。
相続登記の手続きが行われていない不動産は所有者が亡くなった被相続人のままとなり、売却することができなくなります。

 

相続不動産を売却する場合は、一般的な不動産を売却する場合と同様に税金と不動産仲介手数料が発生します。
税金は、不動産を売却するときに発生した利益に対して譲渡所得税が発生するのですが、相続不動産のときは相続税が取得費に加算される特例があるので節税ができます。

 

相続登記は、亡くなった被相続人の不動産の名義を、相続人の名義に換える手続きのことです。相続人自身が手続きを行うことが可能ですが、相続される内容により必要になる書類が違ってきたり、受理されるのに何度も手直しが発生したりと、手間と時間がかかるので、弁護士などに相続登記の手続きを依頼した方が迅速に処理ができます。

 

 

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不動産を相続した場合、相続した不動産売却を検討する方も多いと思います。相続不動産を売却する場合、それによって生じた譲渡益には譲渡所得税や住民税等の課税がかかります。もし不動産を売却しても譲渡益が生じなければ、こうした税金は課税されません。これらの課税の有無は遺産分割協議の方法や売却不動産の選択において大きな意味を持っていますので、しっかりと正しい知識を見つけて精査していきましょう。譲渡益がかかるか...

相続で不動産売却した場合、税金がかかるのは売却によって利益が出た時です。利益は出ず、逆に損失になったような場合は課税されないで終わります。所得額の計算式としては、譲渡した額からかかった費用分を引きます。さらに、相続による不動産売却の場合はいろいろな控除がありますから、ここからさらに引かれる分があり、その結果が所得額となります。この時点で利益が出ていればそれに税金がかかるということになります。会社員...

サラリーマンなどの会社勤めをしている場合、確定申告は通常はしなくてよいわけですが、給与所得以外に年間20万円超の収入があった場合は、確定申告をしなくてはなりません。給与所得以外の利益の部分についても所得税や住民税はかかるためです。この場合、よく混同されるのが、そのつど何かの1回ごとの所得が20万円を超えていなければ、結局しなくていいと誤解されることです。しかしそうではなく、その年度の合計が20万円...

相続で親から家や土地の不動産を継承することはよくあります。その場合には、相続税の支払いはその不動産を金額で評価して納めることになります。税金はお金で納めることが原則ですので、手元に現金があればそれで納めることになりますが不足している場合には、不動産売却してその金額に充てることがあります。ここで意外なことが発生します。それは継承した不動産を売却したときには、その売却価格に応じて所得税がかかることにな...

親や配偶者などから不動産を相続した場合、管理することが難しい、相続税を支払えないというときには、不動産売却を検討することになります。相続税においては、このようなケースで不動産売却をした時には、特例が適用されることになっています。どういうことなのかというと、通常であれば、売却をした時にはその取得費用は売却にかかった費用とともに売却代金から差し引かれて課税されます。取得費用がいくらかわからない、いつか...

相続財産に不動産が含まれていて、その不動産を売却して換価する際には、相続登記が必要となります。売却する場合には、ひとりの相続人が単独で不動産を引き継いでから売却する場合と、不動産を換価して金銭で分割するために数名の相続人が協力して売却する場合があります。どちらにしても、名義変更の登記を行わなければ不動産売却は不可能です。単独で行うにしても、複数で行うにしても、まずは相続人のうちの誰かの名義に変更す...

相続で不動産売却した場合に、利益が出ると確定申告が必要になり、所得税や住民税が課税されるのですが、しかしそもそもいろいろな特別控除が規定されています。これは、売却する不動産がそれまで住んでいた自宅の敷地などの場合は、営利目的の事業で不動産を売買するわけではないからです。どういう特別控除があるか、自分の場合はどれに該当するかを細かく調べていくといいです。まず一つ目は3000万円特別控除です。自宅など...

相続で不動産売却益があった場合は、確定申告をしなくてはなりませんので、会社勤めなどで通常は確定申告をしていない人は注意すべきです。また、このケースは分離課税のため、事業をしていて毎年確定申告をしている人でも、これは別個に考えることが必要になります。まず、相続での不動産売却で利益が出たかどうかを計算します。譲渡額から、その不動産の取得費や減価償却の分を引いたものが今回の所得となります。不動産の取得時...

相続で不動産売却した場合、それで利益が出れば所得税や住民税の税金がかかります。この場合の所得税のことを譲渡所得税と言います。利益を計算する式としては、売却価格から、いろいろな経費などの費用を引きます。さらに各種の控除が規定されていますからそのつど該当する控除の分を引きます。計算の結果プラスになれば所得税などが課税されます。逆に、マイナスになれば課税されることはありません。譲渡所得税を計算するポイン...

親からの相続として不動産を取得することがよくあります。その際には相続を原因として所有権移転の登記をする必要があります。この登記の名義変更をしておかないとあとで他の相続人などが相続不動産を勝手に処分したりすると権利を主張できないことになり、所有権移転登記は自らの権利保全のために早急にしたほうがいいです。ではこの相続不動産の名義変更では、その相続の関係を証明する書類が必要です。その書類は、相続の内容に...

相続不動産を譲渡する際に出る利益を譲渡益と言いますが、譲渡益が出た場合はそれに税金がかかります。所得税や住民税が課税されることになりますので、確定申告をしなくてはいけません。もし利益が出ていたのに確定申告を忘れていた場合は、払うべき税金を延滞していたままということになりますので、延滞税を求められてしまいます。また、もし利益は出ず損失しか出なかった場合は、税金もかからず、確定申告の必要もありません。...

親が亡くなってその住んでいた家屋を土地つきで相続不動産として継承することがあります。近くであれば、その家の状態を見ることもありますが、遠方であればたびたび管理をするのに現地を訪れることもない場合が多いです。相続すると普通はその不動産の名義変更のために所有権移転の登記を行います。この登記によってその相続不動産が自分の所有物であることを一般的に表示することになり、所有権の権利が保全されるますがこの登記...

親が一戸建て住宅やマンション、土地などの不動産を所有していて相続することになった場合は、不動産の名義を変更する手続きを行わなければなりません。親に限らず親族などから不動産を相続するというケースは決して少なくないでしょう。相続不動産の名義を変更する際に必要となる書類について確認しておきましょう。相続不動産の名義変更では相続登記を行うことになります。名義変更必要書類は数種類あるので、あらかじめ整理して...

不動産を取得した場合、もちろんそのまま放置することもできますが、そうなると固定資産税がかかり続けたり、不動産価格が落ちてしまうこともあります。ですので、相続によって不動産を取得した場合には不動産売却を検討し、どういった流れで不動産売却をすべきなのかよく検討するようにしましょう。不動産売却の流れとして、まず相続登記を行うところから始まります。登記を行い、不動産の名義を自らの名義に変更する必要がありま...

遺産相続においては、現物分割、換価分割、代償分割の3つの方法が用いられていますが、最も一般的な方法としては現物分割があり、ここでは、財産が1つ1つに分かれているなど、その多くは揉めることなく相続が進められることになります。また、代償分割の場合には、たとえば相続不動産しかない場合などに行われうことが多く、この場合には実際に分割を行わない代わりに金銭などで解決を図る方法になっています。もう1つの方法と...

相続税法が改正されて、たくさんの人に影響を与えるということで話題になっています。相続とは、人が死亡した際に亡くなった人を被相続人と呼び、被相続人の財産を被相続人の子供や配偶者など関係がある人を相続人と呼び相続人が受け継ぐことをいいます。亡くなった被相続人から相続する財産を、相続財産と呼んだり遺産と呼んだりします。被相続人が死亡したときから相続が始まり、全部の相続財産が自動的に相続人に相続されます。...