離婚で不動産売却を検討の方へ

 

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離婚で不動産売却する場合

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家族と暮らすために一戸建てを建てた、マンションを購入したのはいいものの、仮に離婚してしまった場合、その後の一戸建てやマンションをどうしていくかは話し合いの対象となります。多くの場合は奥さんがそのまま住み続け、旦那が出ていくという形になりますが、中には、旦那と一緒に過ごしていた空間すら嫌だということで出て行ってしまうこともあります。残された旦那としても、広い家にポツンと1人暮らすのは嫌だということになり、不動産売却を検討するようになります。しかし、夫婦で住宅ローンを組んでマイホームを購入し、夫婦で連帯保証人になっている場合、もし旦那が払えないとなれば、奥さんのほうにその請求が来ることになってしまいます。こうした場合にはすぐ対応することが大事です。

 

連帯保証人が解除されるのはローンをすべて払い終わった時です。つまり、まだローンが残っているときにそこから抜け出すのは至難の業で、旦那単独でローンの借り換えができるか、もしくは別の人を連帯保証人として連れてくるかなど、現実的に難しい選択肢がとられることになります。そのため、これを嫌がり、不動産売却を検討し、ローンを完済させることを優先するようになります。しかし、中にはそれだけでは返済できず、任意売却という形で債権者にお願いすることになります。それだけでなく、財産分与という観点からも不動産売却を検討する人が多くいます。

 

離婚で不動産売却を検討する場合には、1円でも高く売るためにも業者などに依頼することが大切です。競売にかけてしまうと、相場より安くなってしまうだけでなく、時間も手間もかかり、債権者にとっても債務者にとってもうまみがありません。任意売却にすれば、早期に、それでいて相場に近い額で売ることができ、重いローン返済に妻側が悩むということもありません。また、財産分与の点からも有利に働くこととなります。最近では買い取りという制度もあり、すぐに現金化することができるのがメリットとされています。しかし、こちらの場合も相場よりかなり低い値段での売却となるため、注意が必要です。

 

不動産売却の場合、住宅ローンの残りがいくらなのかを気にしておくことが求められます。突発的に離婚をしたいと思っても、もしこのまま離婚して住宅ローンがある程度残ってしまったら、その後の生活が立ちいかなくなってしまいます。旦那にすべてを投げても、自らが連帯保証人になっていれば自分にもその責任が回ってくることになります。離婚を検討する場合でも、住宅ローンの問題やそのあとの財産分与、慰謝料などのお金などを十分に考えておくことが大事です。任意売却し、残ったローンをすべて旦那が引き取ってしまえば、養育費などにお金が回らない可能性すらあります。不動産売却をするにしても、離婚を決断したとしても、慎重な対応が大事であり、突発的に行動を起こさず、計画的に冷静な対処をするようにしましょう。

 

 

離婚でローン残っている家を売却する場合

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離婚をする時は今まで暮らしていた家にどちらかが残って生活をする事もできますが、心機一転新たな生活を迎える為にもその家を売却するという形を選ぶ事もできます。基本的に不動産を売却する場合は、住宅ローンが完済しているか、それによって完済する事が出来ると判断できた場合はスムーズに売却する事が出来ます。

 

しかし、ローン残っている場合は簡単に家売却をする事が出来ません。そのまま所有したままとなるとそのローンの名義人と連帯保証人は完済するまでローン返済の義務を負う事になります。

 

離婚でローンがまだ残っている家を売却する場合の一つの方法は、まずはローンを完済するという方法です。今ある住宅ローンを自分たちの預貯金を利用して完済し、ローンが無い状態で売却するものです。

 

また、残債がある場合もローンの残高よりも家の評価額の高ければその売却費用をローン返済に充てる事が出来る為、現時点ではローンが残っていたとしても売却する事は可能です。

 

沢山のローンが残っており、さらに家の評価額の方がローンの残高よりもかなり低い場合は、預貯金を利用して完済してから売却する事が出来ない場合があります。そのまま所有しているとローン返済が出来なくなってしまう事も有ります。ローンの返済が滞ると、金融機関側は競売に出す事になり、そこに住んでいた人は立ち退きを求められる事になりますが、それ以外にも家売却を可能とする方法があります。
それが任意売却です。

 

任意売却は住宅ローンの残債を一括返済できない場合に残債を残したまま抵当権等を解除してもらう物になります。
住宅ローンを利用している金融機関から合意を得てからでなければその手続きを行う事は出来ませんが、既に住宅ローンの返済が遅れている場合はこの方法を認めてもらう事が出来る場合があります。

 

一般的に、競売となるとその家は市場価格よりもかなり安い金額での取引となってしまう為、金融機関としても戻ってくるお金が少なくなってしまいます。
任意売却の場合は市場価格に近い金額での取引とする事が出来る為、競売をした時に比べると金融機関側が回収できるお金が多くなるからです。

 

ただ、任意売却はそれを行えば全ての住宅ローンの返済が免除されるというものではなく、その後も残債がある場合があります。
この場合は債権者と話し合いをして債務者の可能な範囲での分割払いとなります。

 

離婚をする際に家を売却せずにそのまま暮らしていく方法もありますが、住宅ローンの返済等でトラブルが発生する事も有ります。
また、通常は借金は名義人・連帯保証人両方がその返済の義務を負う事になっていますが、離婚して離れて暮らすようになると、家を出た方と連絡が付かない事もあり、そこからトラブルに発展していく場合も少なくありません。

 

名義人と連絡を取る事が出来ないと、任意売却すらできない状態に陥ります。
住宅やそのローンの問題は離婚前に解決しておき、ローンが残っている場合はその残高に合わせた方法を選び売却します。

 

 

 

 

離婚と関係ある場合はこれはチェック!

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これから離婚を考えている方やいま別居中の方などは知識として離婚に関して知っておいた方がよいことがあります。結婚するより離婚のほうが大変だという方も多いですが、いろんな離婚の仕方があります。

 

また結婚した時に購入した家の住宅ローンが残っていたり、夫婦名義で住宅購入している場合など離婚に向けての手続きなど様々なことがありますが、まずは自分がどの離婚の種類に当てはまるかを確認しておくことが最初のスタートです。

 

 

 

離婚の種類と手続きについて

 

一生をともにすると誓い合って結婚をした時しても、様々な理由から最終的に離婚となってしまうことがあります。

 

詳しく見ていくと、どのような流れで手続きが行われるのかということで、4種類に分類することが可能です。ここではそれぞれの離婚の種類についてみていきましょう。

 

 

【協議離婚】

お互いの合意で結婚生活に終止符を打つ場合には、この様に呼ばれます。日本においておよそ9割がこの種類です。夫婦そして承認の署名捺印が書かれた届けを役所の窓口に提出すれば受理されます。どこの役所でもよいのかというと、届出をした人の本籍地か所在地で届け出をするようにという決まりになっています。このように書くと、本籍地か、住んでいる場所だけでしか提出する事ができないように思えますが、一時的な所在地であっても大丈夫です。つまり、旅先で届出をしたいということでも受理されます。しかしながら、本籍地以外での提出であれば、戸籍謄本を用意しなければいけないので、準備なしでは無理です。
証人は20歳以上の人で、友人・知人に限定されないので、協議をする際に依頼をした弁護士や代行業者に書いてもらうというケースもあります。なお、届け出をする人も夫婦である必要はありません。書類の様式が整っており、届出人の本人確認書類を用意しておけば受理されます。
子供がいる場合には、どちらが育てるのかを明記しなければいけません。
一度離婚をしてしまえば、法的な効力が発生しますから、裁判や協議で無効を認めて貰わなければ取り消せません。
もしも、お互いの合意なしに届出が出されたとしても、成立してしまうのでまだ話し合うならば不受理届を出しておけば、6ヶ月間は受理されなくなります。

 

【調停離婚】

財産や養育費、慰謝料、親権など様々な問題で争っている時に、そのままではいつまでも解決できないので家庭裁判所が調停をしていくのです。話し合いでは調停委員がお互いの話を聞き、お互いの主張を聞いた上でアドバイスをしていきます。
この調停委員というのは、裁判所の職員や弁護士などの専門家ではなく、普通の人です、民生委員や学校の校長など、いわゆる地域の有識者がその役目を負っています。そのため、時には法律を無視した個人的な感想を押し付けることもあるので、必ずしもよい結果が得られるとは限りません。
調停をした結果合意にいたれば調停証書を届けと一緒に提出します。合意しなければ次の方法となります。

 

【審判離婚】

調停が合意に至らないけれども、夫婦生活をこれ以上続ける事はできないと裁判所が認めた場合には家庭裁判所がその権限を持って判断をします。ただ、審判をしてから2週間いないに異議申し立てをされてしまうと、審判は効力を失います。

 

【裁判離婚】

調停でも、裁判でも合意に至らず、最終的にいきつくのが裁判です。裁判では民法に定められた不貞行為などの理由があったのかどうか、という事実を確認して、それが認められたならば判決が下されます。判決の確定後10日以内に届出を提出することになります。この場合には原告の署名だけで受理されます。もし判決に不服ならば控訴も可能です。ただし最高裁は憲法違反かどうかを争うので実質的に、争えるのは高等裁判所までです。

 

 

 

 

離婚できる条件とは?


結婚は人間にとって人生の大きな転機と言って過言ではないでしょう。
今まで自分が育ってきた家庭環境を離れ、新しいパートナーと新しい人生を築きはじめるのです。結婚を決意した時には、その相手と苦労も喜びも一緒に分かち合って、長い人生をずっと一緒に歩んでいきたいと願っているものです。二人で築き上げるこれからの未来に期待を膨らませながら結婚生活をスタートさせるのです。

 

しかしながら、血の繋がらない他人同士がお互いを受け入れて一緒に生活をし続けることは決して簡単なことではありません。お互いを生涯のパートナーとして添い遂げられればそれに越したことはないのでしょうが、日本においても離婚する人は決して少なくはないのです。結婚生活の中で一度でも別れようと、真剣に考えたことがある人は決して少なくないでしょう。

 

人が離婚を考えるきっかけはどのようなものがあるのでしょうか。価値観の違いが埋められなくなってしまったという理由はよく聞きます。違う家で育ってきた人間同士が一緒に生活をしていくわけですから、些細なすれ違いや違和感でも積もり積もれば耐え難い苦痛になることも考えられます。

 

関係性は悪化していないとしても長い人生の中で、これからのお互いの進むべきあるいは進みたい道が、どうしても重なり合わなくなくなってしまった場合もあるでしょう。親の介護や経済的な理由で決別を選ぶ人も少なくはありません。いずれにせよ、それぞれの夫婦や家庭が抱えている事情の中で、夫婦間で別れる意志が合意できれば協議離婚が成立するためとくに問題はありません。

 

しかしながら、一方が納得しなかったり、合意が取れなかった場合は、裁判手続きを経て離婚をする事になります。その場合は民法の定める法廷離婚原因が必要になり、以下の条件を満たす場合には離婚することができます。

 

まずは、「相手に不貞行為があった」場合です。裁判で争われるようになる場合は、この理由が非常に多くなります。相手にあった不貞行為が夫婦生活を破綻させたかどうかを確認されます。夫婦仲が破綻した後の不貞行為は、認められない場合もあります。写真や手紙、メールなどの不貞行為の物的証拠を持っておくことは、不貞行為を証明する手段にもなり得ます。

 

 

次に、「相手から悪意の遺棄があった」場合です。悪意の遺棄とは、正当な理由なしに配偶者との同居を拒む、生活費を渡さないなど生活の保障をしたり協力をしない、家出を繰り返す、健康なのに働かないなど様々です。
次に、「相手が3年以上生死不明である」場合です。これはこの通りの意味で3年以上生死の確認が出来ない状態です。

 

 

次に、「相手が強度の精神病にかかり回復が見込めない」場合です。しかしながら、精神的な病気を抱えている配偶者をしっかり看病してきたか、別れた後の生活の見通しが立っているかなどが確認されます。

 

 

最後に「その他婚姻関係を継続する事が困難な重大な理由がある」場合です。たとえば性格や性生活の不一致、暴力や虐待、アルコール依存や過度の宗教活動や親族の不和、犯罪行為や服役などによって、夫婦生活が破綻し回復が見込めない時です。

 

 

 

離婚の方法と手続き

 

離婚の方式にはさまざまなものがあり、それぞれ手続きについても異なっていますので、現在の状況を踏まえて、より適切なものを選択すべきといえます。手続きによっては、複雑な法律上の知識が必要とされるため、弁護士のような法律にくわしい専門家に依頼をして、本人の代理人として活動してもらうといったことも必要になる場合があります。

 

まずは協議離婚とよばれる方式ですが、これはもっとも一般的で多く採用されているものであり、全体の9割を占めているとされています。基本的には夫婦それぞれが話し合って、婚姻関係を解消するという合意ができればそれでよく、裁判所などを通す必要もありません。

 

手続きとしては、本籍地または住所地を管轄している市町村役場の窓口に届出をして、受理されれば終了となりますが、この届出には夫婦がともに署名と捺印をするとともに、あわせて証人2人以上の署名と捺印も必要とされています。なお、住所地の市町村役場の窓口に届出を提出した場合には、これが本籍地の市町村役場にも送付されることになりますので、行政内部でのすべての処理が終わるまでに、多少の時間がかかることもあります。

 

もしも夫婦間での話し合いが決裂してしまったという場合については、夫婦のどちらかが家庭裁判所に申し立てることによって、調停離婚とよばれる方式をとることが可能となっています。これは、調停委員とよばれる人が、裁判所のなかで夫婦双方からの意見をきいて、客観的な立場から、両者の仲立ちをして、結論にみちびくというしくみです。

 

裁判所が関与するということから、夫婦が直接交渉をするよりも、結論に至りやすいというメリットがありますが、基本的には夫婦間の話し合い解決という路線は踏襲するものであるといえます。このなかには、婚姻関係の解消という目的のほかにも、財産分与や慰謝料、子供の親権などといった、条件面での夫婦間の食い違いを調整するといったことも含まれます。

 

さらに、こうした裁判所での調停によっても問題が解決しないという場合には、審判離婚といって、話し合いではなく、家庭裁判所の裁判官が、夫婦それぞれの主張や調停委員の意見などを総合的に判断して、独自に決定を下すという方式が採用されることになります。2週間以内に夫婦どちらかからの異議申し立てがあった場合には、その効力は失われることになりますが、異議申し立てがなくこの期間を経過すれば、確定判決と同様の効力をもちます。

 

最後の手段としての裁判離婚ですが、これは他の方法では解決が困難といった場合について、通常の民事訴訟の手続きによって、問題の解決を図るというものです。ただし、提訴できるのは法律に定められている原因、たとえば相手の不貞行為や悪意をもった遺棄といった事情があったり、相手が遭難するなどして3年以上にわたって相手の生死が不明であるといったことが必要となってきます。また、訴訟のために弁護士を依頼するのがふつうであり、それなりの費用や時間がかかる可能性があるというところがネックになります。

 

 

離婚での慰謝料と養育費相場はいくら?


離婚における慰謝料は、精神的苦痛を受けたことでそれに支払われる賠償金です。
不倫や家庭内暴力などの不法行為により生じた精神的苦痛を加害者に埋め合わせしてもらうために慰謝料を請求することができます。ただし、条件があり、相手に落ち度がある場合にしかこの慰謝料は発生しません。

 

そのため、離婚原因として不倫や家庭内暴力があればいいものの、性格の不一致などの理由では認められないことも十分にあります。不倫などの場合では、相手の収入、離婚原因、結婚期間が慰謝料の費用を左右します。どれだけ辛い思いをしたのかというのも左右されることになるため、相場としては100万円から500万円と、比較的広めになっています。

 

こうした相場を高くするためには、それによって精神疾患を患ったなどの主張を診断書などを交えてしていくことが重要になります。精神的苦痛が原因で具体的な病気を引き起こしたということが証明されれば、当然ながら相場も高くなります。

 

次に養育費相場ですが、養育費をもらえる条件として、20歳以下の成長途中の子供がいた場合に請求することができます。養育費に含まれるものとして、子供の生活全般にかかる費用、大学までの教育費、医療費などがあります。

 

生活水準はこの場合、養育費を支払う側と同じ水準ということになります。これは、離婚をしなかった場合に子供が本来施してもらえたであろう水準に合わせることが求められるためです。

 

教育費に関しても、ただ単に入学金などの費用を払えばいいのではなく、学習塾の費用や家庭教師、予備校、教材費、クラブ活動費なども合わせて払わなければなりません。養育費を支払う側と同じ学歴水準の教育を受けることができるかどうかが基準となります。

 

養育費相場を左右するのは養育費を支払う側、そして受け取る側の年収です。養育費を支払う側の年収が高ければ高いほど、逆に受け取る側の年収が低ければ低いほど、養育費相場は高くなります。

 

また、子供の年齢が高い場合、大学進学などでお金がかかるため、養育費にも跳ね返ってきます。当然、子供の人数が多ければ同様に値段がかかってくるようになります。養育費をたくさんもらえるようにするために、相手の年収を確認しておくことも大事ですが、子供をどう育てていくかということを明確に主張しておくことが重要となります。

 

養育費を支払う側と同じ学歴水準の教育を受けることが可能であるため、相手の学歴水準に合わせたような教育をしていきたいと調停の場などで主張することで養育費アップを図ることができます。家庭教師を雇う、学習塾に入れさせるといったことをリアリティを持って主張することが大切で、以前に、子供はのびのびと育てるべきだと主張していた場合には逆に足元をすくわれる可能性があるため、注意が必要です。

 

あまりに無理な主張をするともらえるものももらえないため、現実的なラインで慰謝料や養育費を求めていくようにしましょう。

 

 

離婚調停でかかる費用


離婚調停でかかる費用は、実はかなり多岐にわたります。
離婚調停はそう簡単に終わるものではなく、多少の時間がかかることになります。たとえば、パートナーと別居、もしくは実家に帰るという場合でもお金はかかります。調停自体は月に1回行われ、大半の場合、3回で終了することになり、長くても半年以内で終わるケースがほとんどです。同居しながらでも可能ですが、精神衛生上よくありません。そのため、こうした費用も考えておくことが大切です。

 

調停の申し立てを求める場合、その費用は2000円ほどです。印紙代と相手を裁判所に呼び出す切手代がかかり、この費用は申し立てた側が払うことになり、申し立てられた側は払う必要がありません。申し立てを行うのに先立ち、家庭裁判所において申し立てを行う際の説明や本当に申し立てができるのかどうか相談に乗ってくれることがあります。この場合は無料でやってもらえます。

 

こうしたことは自分だけですべて行うことが可能ですが、調停委員とのやり取りを自らが行うことになります。相手がウソをつくようなことを言い、そのことを直後に指摘され、取り乱してしまい、心象を損ねるということもないとは言い切れません。また、どのような受け答えをすればいいのかわからずに、思ったことだけを言った結果、うまくいかなくなったということもあります。そうした時はプロに任せるのが一番で、弁護士に依頼するケースが多く見られます。

 

弁護士費用はかなりかかり、着手金だけで数十万円に及ぶことがあります。しかし、それだけ払う分、的確に仕事をしてくれるため、たとえば親権をめぐる争いや慰謝料などの話し合いにおいてはとても有効といえます。弁護士といっても誰であっても的確に仕事をしてくれるということではなく、こうした離婚に関する裁判などをよく担当する弁護士などに依頼することが求められます。

 

また、いくら弁護士でもできること、できないことがちゃんとあり、離婚を勝ち取る場合でもここだけは譲れないところ、もしくはここは譲ってもいいということを決めていくことも必要です。着手金、その後の報酬などで100万円ほどかかることがありますが、慰謝料をあてがうケースや一部を後払いにしてくれるところなど様々です。

 

自力で調停を行うのであれば、少ない金額で行うことは可能です。しかし、長い時間話し合いをしたにもかかわらず、話し合いが不調に終わり、離婚ができないというケースも目立ちます。不貞行為の証拠を事前につかんでいる場合や相手からそのような事実があったことを念書などで書いてもらった場合など、明らかに離婚の原因として明確な場合には自力でやっても問題はありません。

 

しかし、両者にかなりの食い違いが見られる場合、話し合いは難航、長期化となります。裁判に発展する場合もあり、そうなると自力でやるのは限度があります。行政の窓口では離婚に関する相談などを行っていることがあり、そうしたところで相談してみて、自力でやるのか、それとも弁護士にお任せするのか決めていくようにしましょう。

 

 

離婚で夫婦名義の不動産を売却する手続き

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離婚をする時に夫婦で築き上げてきた財産をそれぞれの貢献度に応じて分配する事を、財産分与と言います。
財産分与の対象となる物の一つが不動産で、片方の名義の時もあれば夫婦名義となっている時も有ります。
また住宅ローンが残っている場合も有るため、簡単に不動産売却が出来ない事も有ります。

 

夫婦名義となっている不動産がある場合は、そのままどちらかが所有するか、売却するという選択肢を選ぶ人が多くなっています。
売却する場合、片方の名義の場合はその名義となっている人が単独で売却する事が可能です。
売却した時に得たお金を離婚協議の時に決めた財産分与の割合に応じて分割します。
この場合は通常の不動産売却と同じ様に、不動産会社に連絡をして査定、売却という形で行われます。

 

不動産が夫婦名義の場合は、夫婦両方の承認がなければ売却する事が出来ないため、まずは売却の意志を確認します。
次に不動産会社に査定してもらい、売却しますが、その時に必要な書類は全て2部ずつ必要です。
これは夫婦名義になっているため片方だけのサインでは売却する事が出来ないからです。
あとは売却によって得たお金を財産分与の割合に応じて分割します。

 

ただ、不動産を売却する場合は住宅ローンが完済していなければいけません。
売却しても残債が残ってしまう場合、とくに多額のローンが残ってしまう場合は通常売却をして手放す事は出来ません。
この場合は住宅ローンの名義人となっている人がローンの返済をし続ける事になりますが、滞納が続くと競売となり、立ち退きを求められます。
競売となると市場価格よりもかなり安い金額での売却という事になってしまうし、何よりその事実を周りに知られてしまう事になります。
それを防ぐ事ができるのが任意売却です。

 

任意売却はローンが完済していなくても不動産売却が出来る物で、売却後は残った分の住宅ローンの返済を続ける事になります。
競売を利用する時に比べると任意売却の方が市場価格に近い価格での売却が可能となります。

 

任意売却の手続きとしては、最初に債権者である金融機関と債務者の間で話し合いが行われます。
次に債権者側から不動産業者を利用する事を打診され、それに応じた後は不動産業者が債権者と交渉します。
この時に同時に行われるのが税金の滞納が無いかという事です。
夫婦名義となっている場合は両者の売却の同意を得て、必要な書類にサインします。
売却手続きの準備が整うと、実際に売却をする日が決まり、その日は売買代金の支払いが行われたり、担保権の抹消等の手続きを司法書士等が確認します。
任意売却はこの様な手続き出行われます。

 

離婚に伴い、夫婦名義の不動産を売却する場合は、住宅ローンの残債の有無を調べる事と、売却の同意を得る事を最初に行います。
その後不動産業者に相談したり、金融機関に相談して売却の手続きを進めて行くというのが一般的な手続きの形です。
また、残っている借金に関しては名義人・連帯保証人がその返済の義務を負う事になっています。

 

 

 

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